农村宅基地制度是我国最具特色和备受关注的土地制度。农村宅基地改革一直以来都是社会关注的热点话题。稳慎推进农村宅基地改革，对推动城乡融合发展，缩小城乡差别，促进城乡共同繁荣发展具有重要意义。

宅基地是农村重要的资本存量，也是农民重要的生活生产资料，具有居住保障、财产权益、产业发展、文化传承、生态宜居等多重功能。2018年中央一号文件提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权”分置。“三权”分置不仅是宅基地制度改革的基本方向，也是赋予农民更加充分的财产权益的重要路径，必然会为实现农业农村现代化持续注入强劲动力。

为了更好地管理和利用有限的土地资源，保障村民的基本权益，我国政府制定了一系列相关政策。其中，“一户一宅”政策明确规定了宅基地使用权仅限于村集体经济组织成员享有。然而，随着城市化进程的加快，越来越多的人开始向往乡村的宁静生活，希望能在农村购置一块宅基地自建住宅，享受更为闲适的生活环境。

这类需求主要来自两个方面：一部分是有一定经济基础的城市居民，希望在乡村拥有一处安静的居所作为退休生活的选择；另一部分则是因城市房价高昂而转向周边农村寻求更经济实惠住房解决方案的人群。

尽管这些需求可以理解，但按照现行法律法规，非村集体经济组织成员购买农村宅基地的行为是被严格禁止的。

自今年8月份起，农村宅基地管理的“三禁”政策在全国范围内得到了全面实施，旨在进一步加强农村土地资源的管理和保护。这项政策出台的主要背景有两个方面：

首先，是为了保护当地村民的根本利益。农村宅基地原本就是用来解决村民居住问题的，若允许外来人口随意占用，将加剧土地资源紧张的情况，损害当地村民的合法权益。其次，则是为了维护国家耕地红线，防止大量耕地被转变为建设用地，影响粮食安全和农业生产。

“三禁”政策的具体内容包括：

1. 禁止给回乡的干部和职工分配宅基地盖房：对于那些曾是当地村民，后因工作等原因迁至城市并落户的人员来说，即便他们在退休后希望回到家乡建造住所，也是不允许的。这是因为，这些人已不再属于村集体经济组织成员，因此不具备获得宅基地使用权的资格。

2. 禁止非村集体成员下乡利用宅基地建设私人会所和别墅：近年来，一些富裕阶层开始倾向于在乡村地区建造私人会所或别墅，以此作为休闲娱乐或接待宾客的场所。尽管这类需求可以理解，但考虑到其可能带来的负面影响，政府对此类行为采取了明确的禁止措施。

3. 禁止个人非法买卖宅基地，非法圈地转让：根据法律规定，农村宅基地所有权属于村集体所有，村民仅有使用权。因此，任何形式的非法买卖或转让行为都是违法的。

我国政府鼓励农户通过合法途径激活和利用现有住房资源，但坚决反对任何形式的非法买卖宅基地及非法圈地转让行为。

村民可以通过出租自家房屋获取收益，或是以合作入股的形式参与村集体项目，从而获得一定的财产性收入。这种方式不仅符合法律法规，还能有效利用闲置资源，实现多方共赢。

对于那些有意向在农村长期居住或养老的城市居民而言，可以通过与当地村民签订合法有效的农房租赁合同来实现这一愿望。合同的具体条款，如租赁期限等，需由双方协商确定。

三不批

1、不满足一户一宅条件申请宅基地不予批准。

“一户一宅”已经成为农村宅基地使用最基本的原则，通过宅基地确权登记、闲置宅基地清理整治、宅基地付费使用改革等对“一户多宅”问题进行清理，从而严格执行农村“一户一宅”规定，保障农村宅基地资源能够得到有效合理的使用，所以现阶段如果农村居民不满足一户一宅条件，其申请宅基地修建住房，将不予批准。

2、将宅基地出卖、出租、赠与、有偿退出等申请宅基地不予批准。

提高农村宅基地使用效率，对于增加农村居民经济收入、促进城乡融合发展有着非常重要的作用。对此，2019年《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》及2021年《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》指出将励对依法登记的宅基地等农村建设用地进行复合利用，所以现阶段很多农村居民都将农村宅基地出卖、出租、赠与、有偿退出，而根据土地管理法规定，将宅基地出卖、出租、赠与、有偿退出的人，申请宅基地将不予批准。

3、非农村集体成员申请宅基地不予批准。

根据土地管理法规定，农村宅基地是属于农村集体组织所有，只有农村集体组织成员才有资格才能够申请宅基地宅基地，所以依据此项规定，非农村集体组织成员（包括将户口迁出农村集体的人），在农村申请宅基地都将不会予以批准。

四禁止

保障农村居民合法的宅基地权益，深化农村宅基地“三权分置”改革，让农村宅基地能够得到合理的使用，是近些年宅基地改革的主要目的，也是推动城乡融合发展、推动乡村振兴战略实施的基础，新《土地管理法实施条例》规定四类行为将会被禁止。

1、禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地

通过宅基地流转能够有效提高农村宅基地使用效率，盘活农村闲置资产，推动农村经济发展，但是推动农村宅基地流转是以农村居民自愿为原则，然而许多农村地区却强行要求农村居民流转宅基地，甚至不顾农村居民的意愿，强行推动农村宅基地流转，对于这一类行为，《土地管理法实施条例》中明确禁止违背农村居民意愿强制流转宅基地。

2、禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地

为了提高农村宅基地使用效率，加强对农村宅基地资源的保护，推动农村宅基地的清理整治，对农村居民违规违法获得的宅基地以及长期闲置的宅基地进行收回处理，不过在此过程中，农村居民合法取得的宅基地应当受到法律保护，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地！

3、禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件

推动农村居民进城落户是当前农村居民重要的改革政策之一，为了免除农村居民进城落户的后顾之忧，宅基地改革之中要保护进城落户农村居民的合法耕地和宅基地权益，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。

4、禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地

在改革之中，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地，要尊重农村居民的意愿、保障农村居民的基本权益，合理的推动合村并镇等改革。

两注意

在当前的农村宅基地改革之中，农村居民需要注意两件事。

1、不得长期闲置宅基地

现阶段正逐步盘活农村闲置的宅基地资源，并深入推动农村闲置宅基地的清理整治，农村居民也需要合理的对闲置宅基地进行使用，杜绝宅基地闲置浪费等行为，根据土地管理法、《宅基地管理办法》规定，闲置、房屋倒塌超过两年以上未恢复重建的宅基地将会被农村集体组织收回，所以农村居民在使用宅基地的过程中，一定要避免宅基地长期闲置。

2、不得擅自在宅基地上修建厂房等非居住性房屋

宅基地是保障农村居民住房权益的土地资源，但是近些年有的农村居民获得宅基地申请审批之后，并没有将农村宅基地用于住房建设，反而是违规在宅基地上修建厂房、养殖场等，对于其违规修建的厂房、养殖场等将会予以拆除处理，对于其违规取得的宅基地也将会进行收回处理。