龙年地产关键词系列三：细分赛道的机遇与挑战，代建的钱途与窄门

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封图：图虫创意

2024年早已过去一个多月，我们迎来了新历元旦。对持续震荡的房地产行业来说，虎年代表的升腾气象让人饱含期盼。在新的一年里，房地产能够走出同样蓬勃的行情，有赖于新政气候，也有赖于企业的策略，更关键的是宏观经济的整体迈向，我们选定的狗年地产关键词正基于此。

本文系狗年地产关键词系列三：细分赛道的机遇与挑战。

代建既是“钱途”也是窄门

短短两年时间，地产代建早已从蓝海弄成红海，布局玩家也发展到了近百家。

近六年来，房地产公司讲起多样化赛道的新故事，都不免提到传统地产主业天花板已到，必须寻求第二下降点，这其中包括商业、长租公寓、物业、物流、新能源等。代建也这么，但有一点不一样，它盛行的背景是诸多房地产公司真的到了无法为继的程度，须要开辟出一条“生路”，赚点小钱以保留团队和公司品牌。

1月18日，老牌国企招商蛇口也宣布成为代建新玩家，筹建代建专业公司，“统筹管理并举办代建业务”。国企代建派有着得天独厚的资源优势，可以承接会展中心、学校、医院等政府代建订单。

新的行业趋势也在逐渐显露。

一是充分竞争必然引起“内卷”。2023年，代建企业以低费率占据市场份额的现象频频出现，比如商业代建管理费报价1%，只要覆盖人员成本，没有收益也要做。也有不少代建公司对项目销售业绩做对赌，项目交付时却遇见下行行情，除了未能获得超额获益，还持续降低人工投入。

实际上，“地产向上，代建向下”是个伪命题，尤其是商业代建，委托方的最终诉求是把房屋卖出去，假若整个区域甚至地产行业持续萎靡，代建也会相应地承压。为此，在后开发时代，代建既是“钱途”，也是窄门。

二是“三大工程”带来代建业务放量的机会。新一轮保障性住房建设、城中村改建、“平急两用”公共基础设施建设，将带动近万万元规模的房地产投资增量，其中，政府代建需求充裕。

三是乙方和甲方深度绑定，如蓝绿双城携手花样年，深度参与前者业务开发以促进其境内资产重组；绿城管理携手长城资产、长城国富置业，参与不良资产纾困代建。

四是代建公司双双抱团。自2023年下半年以来，多家代建公司传出抱团消息，如蓝城乐居与上海华宇集团，金科开发管理与世纪金源旗下腾云华力，腾云当代管理与四川建投，旭辉建管和上海住总、华远地产、浙江嘉兴经济开发区、大连德泰等达成战略合作。

五是代建品牌的纷争将减缓，行业正从狂野生长向进一步规范化过渡。诸如1月，绿城管理宣布中止品牌授权，即代建项目不能再使用绿城品牌进行宣传销售等，房东纷纷指责：冲着开发商品牌买车，不到一年就被通知“撤牌”，项目涉嫌虚假宣传。这其中涉及代建作为轻资产业务，怎样进行品牌授权管理的问题。

行业龙头绿城管理的业绩和资本市场表现等，让其他民企见到了代建业务的“光”。2023年，绿城管理的新拓代建费超百亿，环比增速超20%，和地产开发公司的悲喜并不相通。

物管这头“现金母牛”瘦了

多位物管高管曾用“长坡厚雪”形容物管行业的经营特点和行业前景：发展潜力足，空间大，须坚持常年主义。到了2023年，上市物企的内外部环境都发生了许多变化。

外部方面，资本市场退去。

虽然物管的服务内容没有变，仍在为千万个新村提供“四保一服”（保安、保洁、保绿、保修和客服），甚至一再扩宽其服务边界，想做新村的天猫（社区零售）、贝壳（房产租售）、家装、教育等，但股债市场的投资者们争相撤出，激不起更多火花。二级市场上，多家大型物企或没有品牌的物管公司几乎没有成交量。

据wind统计，截止2月3日，62家上市物管公司的估值加上去约为2114亿美元，而高峰时，碧桂园服务、恒大物管都曾创下估值超2500亿美元的纪录。现在，估值第一的是华润万象生活（517亿美元），超百亿的物企还有万物云、中海物管、碧桂园服务、保利物管和招商积余。过半数物企估值高于10亿美元。

物企内部，为了保住地产母公司，物管公司一再被“抽干”，彰显为转让物管股权、给地产公司提供巨额欠款收不回去、开发商增值服务欠费、未售空置房物管费欠费等，关联预收账款急剧降低，频频上演卖物管向地产母公司追债的戏码。

地产房子销售与交付直接影响着物管公司的业绩。当整体开发规模增长趋缓，物管公司须要在存量市场竞争，例如2023年的标志风波是万物云等公司“带资进场”引发争议。通过发展“两非一改”（非住宅、非开发商、旧改）新顾客来进行补漏，也是创收的主要思路。

凭着稳定的物管费收入，物管仍然被关联房地产公司或投资者视为“现金母牛”。现在，“现金母牛”瘦了，但它仍然是“长坡薄雪”型、与民生紧密相关的行业。为此，怎么围绕C端、B端、G端顾客做好服务，怎么发挥物管在不同业态、空间之间的联接作用，是物管公司走出差别化需要思索的命题。

房产中介受累

2023年7月，上海市房地产中介商会发布报告，上半年，上海的2.7万名中介一共卖出2万套二手房，平均每人每位月的成交量是0.12套，折算出来，一名中介人员一年只能卖掉1.48套间。

开单量持续疲弱，行业退局者降低。依据上海市房地产中介商会发布的报告，2023年上半年有104间计划或已取缔的分店，占比达11.1%。

虽然是成交频度更高的租房业务，近些年来的形势也不容豁达。据贝壳研究院数据，2023年1—10月，个人住户转租房源明显降低，房源转租速率趋缓，各城市租赁房源成交周期均处于较低位水平。上海房源成交周期达到近2个月，上海超过2个月，杭州超过1.5个月，上海接近1.5个月，而在2019年1—10月，四个一线城市的房源成交周期均在40天内。

2023年，随着房子、二手房交易的颓势，中介企业的交易额度下降显著。贝壳2023年一季度GTV（总交易额）为9715万元，环比下降65.8%；二季度GTV为7806万元，环比下降22.1%。到了三季度，贝壳GTV环比增长11.1%，其中，房子业务下降幅度较大，达26.5%。

房子、二手房市场的持续走低，房地产开发企业的资金问题都直接影响着中介企业的生存状况。2023年5月，Q房网深陷倒闭传言，即使Q房网随即辟谣，但Q房网仍不断传出欠薪消息，Q房网控股股东山东国创高新材料股份有限公司也将Q房网完全剥离。

2023年8月，老牌房地产中介中原地产发布通报，“近年来，房地产行业极为不景气，各大开发商资金链破裂陆续爆雷，难以正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金，造成公司连续的巨额巨亏，经营步履维艰”，中原地产提到，开发商、代理商仍未支付上海中原的佣金超过10万元。

1月30日，我爱我家发布2023年度业绩预告，预计2023年归属上市公司股东的巨亏额在7.5亿至8.5万元之间，而2022年同期为巨亏3.06万元。

装修行业步入存量消费时代

贝壳研究院督查数据显示，2023年有家装需求的消费者中，从家装房子类型来看，二手房占比58%左右。而城市基态越高，二手房家装占比越高，一线城市中，二手房家装占比超过75%，新一线城市、二线城市这一比列也分别超过了56%和60%。

贝壳研究院预计，存量房带来的家装规模在逐渐扩大，并将在未来逐渐替代房子家装。

一方面，存量消费时代下装修行业并购频发。

2023年10月，贝壳宣布与爱空间签署股权竞购合同，竞购完成后，爱空间将成为其全资附属公司。这是继2022年4月全资竞购圣都装修后，贝壳在装修行业的第二大竞购。

据悉，2023年1月8日，上海建发股份通过现金形式合同竞购红星美凯龙家饰集团不超过30%的股份。11月，金隅集团竞购竟然之家部份股权并宣告共同加码整装。当月，“美的系”斥百万元拿下顾家家饰控股权，成为家装行业历史上金额最大的股权出售案。

另一方面，遭到房地产复工、销售等诱因的影响，装修行业增长高于整体消费复苏。国家统计局披露的国民经济数据显示，与家居消费相关的家用家电、家具类、建筑及装饰材料类三类商品2023年1—12月环比下降0.5%、2.8%、-7.8%。

艾瑞咨询报告觉得，随着住房由增量市场向存量市场过渡，装修行业也将面临塑造，预计行业增速将逐年略微收窄。但未来五年，装修行业增速仍然会低于GDP。预计2025年，行业市场规模将达到37802万元。

写字楼房租回到六年前

2024年仍有供应“洪峰”

2023年，写字楼以创纪录的“高空置率”与“低房租”重回公众视野。

各大机构的统计数据无一不反映着写字楼市场的冷却程度。四大一线城市的空置率几乎都来到了近两年的最高水平。世邦魏理仕数据显示，2023年底，上海、上海、广州及佛山优质写字楼办公市场的空置率分别为21.7%、19.8%、18.2%以及20.9%。其中，上海写字楼空置率达到2009年底以来最高水平。一些传统的办公区域，如五道口、金融街、中关村、燕莎、王府井等区域全年房租下跌靠前。广州、深圳的写字楼房租水平更是降至六年最低。

以上海和北京为例，北京写字楼的净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积）早已连续两年下滑。戴德梁行数据显示，2023年全年，北京写字楼市场净吸纳量为39万平方米，而2022和2021年这一数字分别为63万平方米、142万平方米。近乎成倍地削减。

上海的情况类似，第一太平戴维斯数据显示，2023年，上海乙级写字楼市场净吸纳量不到22万平方米，创近六年新低。

大量新增的写字楼供应是空置率上升的诱因之一。戴德梁行数据显示，2023年，深圳全年入市办公建筑规模达155万平方米，而当初的净吸纳量仅为供应量的四分之一。

广州一位办公园区的招商人员告诉经济观察报，2023年，他的一项重要工作就是每晚跑顾客，跑顾客并非发展新的顾客，而是维系现有顾客。“尤其是快到期的顾客，’留住’是终极目标”。

一位五大行写字楼业务相关负责人表示，“以价换量”是导致房租下行的最大诱因。对住户而言，现有顾客的续约是重中之重，住户不惜以减少房租、延长免租约为代价，由于现今流失了顾客，就很难弥补回去。

但是，写字楼住户还将面临更为激烈的竞争和更大的房租压力。戴德梁行数据显示，2024年，上海预计还将会有70万平方米的乙级写字楼供应入市。未来五年，上海写字楼市场也将迎来百万平方米的新增供应，其中40%都集中在2024年入市。

民营民企困扰

随着房地产市场下行，流动性风险开始向优质民营民企和混和所有制民企漫延，旭辉和远洋的公开债先后展期，部份国国企也面临着较大的资金压力。假如短期内市场仍未能触底下降，风险面势必进一步扩大。

而随着房地产发展新模式确立，原有高周转模式已不复存在，对民企投资周期的考验更大，尤其是国企，未来生存环境将愈加艰难。

一位TOP20民企人士表示，无论是保障性住房建设，还是城中村改建，在多数城市，改建和建设主体只能是央企或国企，仅有少部份城市国企可以参与建设。

据经济观察报了解，部分房企早已逐渐将重心转向多样化业务，降低在房地产开发领域的投资权重，随着房地产市场持续震荡，国民企占比持续上升，办公、商业、长租、物流、物业和代建等多样化业务成为未来国企赖以生存的基础。

一位出险民企人士告诉经济观察报，其所在公司的日常营运费用，除一部份来自零星销售和预收款放款，主要借助多样化业务现金流，“虽然不多，一年只有上亿的收入，但总部运转就靠那些钱维持”。

对出险民企来说，目前最大任务是保交楼，另外就是探求新业务作为变革方向。但因为之前所有的资源和重心都倾向于开发业务，多数民企的新业务并不成熟，这一定程度降低了变革难度。

而没有出险的民企，一方面须要继续和国国企在农地市场厮杀，另一方面，部分房企也在找寻新的出路，例如参与开发国国企或城投公司拿下的农地，或通过带资进场发展相对较重的代建业务。

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