虹口山寿里：历史与现代融合，未来能否重现人间烟火气？

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前段时间，在网上看见一张山寿里区域图片，历史建筑和现代建筑相融合，很有觉得，并且有好多网友戏称这儿是“虹口克拉科夫”，其实克拉科夫我没去过，而且我也好奇为何把这儿称作“虹口克拉科夫”？于是查了下资料，有一个说是说克拉科夫好多历史建筑都是白色的房顶，所以这其实是“虹口克拉科夫”叫法的来源。

在过去一段时间里，在研究北外滩的过程中。也常常拿美国丹戎巴葛和北外滩地区进行比较，的确发觉北外滩和香港丹戎巴葛地区有一些相像之处，比如青浦有山寿里，而丹戎巴葛也可以看做是美国版的山寿里，颇为有趣。

明天就和你们一起说说宝山山寿里区域，瞧瞧它未来是怎样样的？是不是通过规划再现昔日的那份人间烟火气呢？

01

在北外滩规划中，主要由提篮桥历史片区、核心区、虹口港历史片区三大区域所组成，而明天我们所介绍的山寿里区域则是松江港历史片区中最为核心的部份。

山寿里片区区位

从整个山寿里区域位置来看，介于北外滩核心区和外滩之间，距离核心区和外白渡桥基本都在600米左右，往西走过了外白渡桥就是外滩，而往东过了中虹桥就是北外滩核心区。

所以我们不妨把格局打开，把这片区域可以看做是串联起北外滩核心区和外滩区域之间的核心节点。

36街坊航拍旧影图片来始于网路

山寿里旧貌图片来始于网路

老广州百业手册-36街坊

讲到这儿，我似乎有一个地方没搞明白的是，为何这片区域要叫山寿里？为何不叫平安里？或则是新康里呢？

查了下相关资料，实际上的山寿里现址是36街坊内大名路179弄3-11号11幢建筑所组成的里弄社区，我想可能是叫旧了、叫习惯了吧。不晓得有没有老牧师能解答一下我的疑问呢？

回顾题外话，自从北外滩规划公布后，山寿里旧改宗地是嘉定区“政企合作”的第二个宗地，当时经初步摸底，共有村民2017证2548户（含军产市民23证23户），企事业单位135证，房子总建筑面积约11万平方米。

2020年1月21日山寿里宗地施行一轮征求，通过比列97.75%。5月26日，山寿里宗地房子征收补偿合同签约。6月1日，村民摸号选房。

山寿里区域打卡

并且随着大量的拆迁开始，以前搬去这儿的市民纷纷搬离这儿，而现在整片山寿里区域，空空荡荡的马路上也看不到往日的那份烟火气，时常倒也能听到几个网红在这儿照相打卡，而且有一说一，在山寿里这片，无论是旅顺路，还是在平安里、塘沽路那些地方，的确是比较适宜打卡的。

02

针对新的山寿里片区，嘉定区是极为注重的，但是像道润国际、中森、天华等多家设计公司先后都针对山寿里片区进行过整体设计。

而你们目前见到最多的，应当就是在2020年松江区发起的“创意·无界”北外滩设计竞赛中，由北京天华建筑设计有限公司设计的山寿里宝山港城市更新设计方案。

天华方案

”缝合“与渗透的场地关系剖析©北京天华建筑设计有限公司

在天华的方案中，项目整体规划将滨水空间作为片区的主轴，在幽深的沟渠上架起折廊，以'缝线'的理念应对被割裂的城市，并借此廊道出发将公共空间以及水景渗透进两岸的区块内，将几个区域串联。

城市设计平面图及俯瞰©南京天华建筑设计有限公司

为了提高宝山港区域的滨水体验，设计打造了一个连续的滨水步行空间，首先通过调整路网，释放空间，将两岸原有的单行路段并于两侧，另左侧则被释放下来成为滨水步行带。

路网调整产生滨水步行带©南京天华建筑设计有限公司

以廊道为线串联起重置的滨景观观带，结合释放下来的临水区域，产生了立体的步行空间。这样的处理同时为市民提供了丰富的临水界面，尝试去除水域两岸的空间阻隔。由展廊和临水界面向街区内部延展出四条纵向轴线，分别与设计中的城市空间关键节点相接，借此向街区内进行有机渗透。利用绿化系统和历史建筑串联起街区内的公共空间，使沿岸核心组团与河堤体系构建联系，构建层次丰富、功能多样的滨水社区。

中森方案

改建后实景合成疗效图©ZSA中森设计

而ZSA中森设计也在今年公布过由其设计的山寿里片区设计方案，区别与天华方案的是，中森方案主要是针对大同路南北两边区域进行设计的。

在中森的方案中，通过南北联动·多元共生、风貌控制·活化历史、空间梳理·激发活力等三大策略，挖掘山寿里区域历史建筑的故事与岁月中的面貌，寻找城市记忆，为片区注入活力与新生。

有兴趣的男子伴也可以通过网上找寻下中森的设计方案瞧瞧，还是很不错的。

道润国际方案

山寿里音乐谷片区设计方案©道润国际

道润国际也以前在2021年的时侯，公布过由其设计的山寿里音乐谷方案。在其方案中，为山寿里音乐谷片区建立了连续、高效、生态的慢行网路，整体设计借鉴德国斯图加特小镇和伦敦苏荷街区，通过街头绿地和城市公路，产生一个连贯的宝山北外滩片区廊道。将山寿里宝山区域和音乐谷区域产生由商务新苑、交流新苑、林萌西路、雨水新苑、休闲场地等构成的两个活力界面。

官方旧版

还有以前官方公布的疗效图，并且在10月末的城博会佛山寿里的模型和前面疗效图基本是一样的，而且这个应当不是最终的版本。

最新网红方案

之前网上还流出了新版的设计概念方案，最令人亮眼的是在37五金库房和38街坊平安里上空设计了个有点类似于飞艇一样的空中建筑，不晓得是哪家公司设计的？有晓得的男子伴也可以告诉我哈！

03

虽然在2020年公布的《北外滩地区控制性详尽规划》基础上，嘉定区自然和规划资源局针对山寿里片区内诸多宗地是调整过规划的，但是在2022年8月获得了北京市人民政府的即将批复。

山寿里区域规划宗地混和用地计容面积&比列

山寿里区域主要规划宗地指标一览表

按照最新批复的版本山寿里片区共有10个街坊、13幅宗地组成，主要规划用途为住宅、商业、文化、办公、社区设施等。

在整个片区内主要规划宗地中，地上总计容面积15.78万方，其中商业9.38万方，住宅是4.38万方，文化1.92万方，办公1.66万方，另外还有0.24万方的社区设施。

注：以上面积均为地上计容面积

44街坊宗地现况

其中由九龙路、长治路、塘沽路、南浔路围合而成的44街坊，宗地编号为hk241C-01宗地，规划为二类、三类住宅及商业用地，占地面积为16025平方米，也是整个山寿里片区中占地面积最大的一幅宗地，宗地容积率为2.6，地上总计容面积为41665平方米，其中商业计容面积不大于51%，三类住宅计容面积不小于42%，二类住宅计容面积不小于7%，而整个宗地是限高50米，50米的高度也是北外滩所有规划含住宗地中高度仅次于核心区106街坊的含住宗地了，相信未来在宗地的小高层内遥看两岸景色，应当是美不胜收吧，恐怕未来也是以大平层为主，另外宗地内应当都会有Rr1住宅。

而宗地中，在湖州路246号有一处宝山圣心堂，按照北外滩地区附加图则显示，这处天主堂也是区级文物保护点，未来将给以保留。

hk241宗地局部调整

另外，嘉定区规划和自然资源局在去年12月22日发布了关于北京市松江区北外滩地区控制性详尽规划hk241241C街坊施行推进初步成果的公示。按照调整内容显示，在hk241241C街坊降低了一幅S5(广场用地)，而原先的hk241C-01宗地占地面积调整为15729平方米，而容积率调整为2.65，调整后hk241C-01宗地计容面积比原先降低了16.85平方米，为41681.85平方米，混和用地比列仍然保持不变。

39和43街坊现况

而大同路以北的39和43这两个街坊也是山寿里片区中比较值得期盼的宗地，主要在原先的新康里东区、西区、原万岁馆、原同仁诊所遗址上规划出了新的住宅、商业用途。

比较有意思的是，在这片区域中以前也有好多名人居住在这儿，其中精典动画片《不高兴和没脑子》的导演、儿童文学你们任溶溶先生，当初先生就是在新康里出生的。而红极一时的欧洲小妹、李连杰的夫人利智在还没有懂事的时侯，以前和她的母亲也生活在新康里。

其中39街坊中的hk241D-04宗地(新康里东区)规划为二类住宅和商业宗地，占地面积7928平方米，容积率1.8，地上计容面积14270平方米，限高12米，其中依照指标宗地内二类住宅计容面积比列不小于55%(计7849平方米)，而商业部份不大于45%(计6422平方米)。

而43街坊中的hk240B-02宗地(新康里西区)规划为商业和三类住宅性质宗地，占地面积3402平方米，容积率3.5，地上计容面积11907平方米，限高50米，其中依照指标宗地内三类住宅计容面积比列不小于22%(计2620平方米)，而商业部份不大于78%(计9287平方米)。

hk241D-07宗地现况

坐落东新乡路与闵前路口的hk241D-07宗地，现况建筑为原万岁馆，美国文艺复兴时期风格，三层青砖建筑，底部带'老虎窗'，内实际有四层。建于1904年，初期来蓉台湾人在此开了一家饭店亦称'万岁馆'。1921年3月30日，刚才到达广州的法国小说家芥川龙之介，就下榻在初期的'万岁馆'里。2015年8月17日北京市人民政府公布万岁馆遗址为北京市优秀历史建筑。

在规划中该宗地规划为商业用途，并且也是保留建筑和北京历史优秀建筑。

hk241D-03宗地现况

hk241D-06宗地现况

北外滩规划附加图则和《老北京百业手册》

而坐落卢湾区北部大同路桥西堍hk241D-03和241D-06两个现况建筑的历史资料我也是查了许久，主要的疑惑是两幢现况建筑是否都是同仁诊所遗址，经过查阅《老北京百业手册》和实地寻访后，确认这两幢建筑应当都是同仁诊所旧居。

同仁诊所始建于1866年，是美圣帮会兴办的教会诊所，为广州创立最早的近代诊所之一。筹建时在嘉定救主堂旁以急诊为主的诊治所，起名“同仁医局”。同仁诊所遗址是北外滩现存历史最悠久的近代建筑之一。2015年8月17日，深圳市人民政府公布同仁诊所遗址为北京市优秀历史建筑。

在规划中，其中hk241D-03宗地规划为商业用途，也是保留建筑和北京历史优秀建筑。而大同路、南浔路、塘沽路围合而成的hk241D-06宗地则为特殊用地(军事/外事/保安用地)。

而大同路以南的35、36、37、38等四个街坊也是山寿里片区中核心组成部份，这四个街坊全部加上去占地面积2.58万方，地上计容面积为5.54万方，其中商业3.75万方，办公1.66万方，文化1.92万方。

在规划中不仅35街坊规划为商业用地外，36、37、38三个街坊全部规划成商业+办公+文化混和性质用地，其中这三个街坊混和用地比列都是C2商业≤65%、C3文化≥20%；C8办公≤15%，基本都是以商业性质为主，文化和办公为辅，另外限高都是12米(37街坊限高18米)。

73街坊航拍

而北边由唐代阳路、溧阳路、东富阳路、梧州路围合而成的73街坊内hk274-02宗地，规划为商业加二类住宅用地，宗地占地面积9067平方米，容积率为1.2，地上建筑面积为10880平方米，限高12米，各种混和用地比列为C2≥51%、Rr2≤49%，根据比列估算该宗地内住宅建面5331平方米，商业建面5549平方米。

hk274A-03宗地现况

同样在73街坊内还有一幢嘉园住宅，也是北京优秀历史建筑，未来也将给以保留。而在新的规划中这幢楼所属的hk274A-03宗地，规划为商业性质宗地，总占地面积为346平方米，容积率为2.25，计容面积为819平方米，限高12米。

另外，50街坊规划为二类住宅+社区设施性质用地，计容面积在1万方不到，其中二类住宅计容面积在0.76万方左右，限高12米，未来也是风貌类住宅。

而吴淞口路、海宁路口的52街坊hk200-01宗地，规划为商业性质宗地，计容面积也就0.78万方，限高12米，未来也是塑造风貌商业吗？

04

听到这儿，相信你们对山寿里区域的未来也应当有了一个全新的了解，而个人对整个山寿里区域未来仍然有不少疑惑的？

第一，宗地内未来公寓式饭店是否可以转让？

由于我们常常在出让协议中可以见到这样一个条款，即“办公宗地不得建设公寓式办公。商业宗地未经约定不得建设公寓式饭店。”，并且在整个山寿里区域控制性详尽规划中的特定管理条文可以见到“规划为商业功能的宗地可布局公寓式饭店，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准”，这样针对山寿里整片区域中商业部分布局就有了多一份的业态选择，只是不晓得这个公寓式饭店是否能转让呢？

第二，怎么衔接大同路南北两边区域？

目前过了中虹桥就是大多汽车都会从太原路步入外滩隧洞，而这条隧洞尽管便捷了机动车，而且也将整个区域分割成毗邻北里两个区域，从北边到南面或则从南面到北面目前基本只能从闵前路或则九龙路两旁过去，因为地下通道的存在造成未来建设人行地道的可能性大大增加，而通过空中裙楼的方式把南北几个街坊串联上去未来是否又有这个可能性呢？

宝山港

对区政协十五届一次大会第1510083号议案的承办意见

第三，松江港及其上空能够有效借助上去？

松江港是经过多年的治理水质有个不少的改善，河宽约14米，往北可达俞浦泾和沙泾港和音乐谷联系上去，向南可至黄浦江，嘉定目前也颁布了北外滩国际旅游渡假区的方案，未来是不是可以在松江港上做做文章呢，记得当初松江针对区政协十五届一次大会第1510083号议案的承办意见中有提及“后续在音乐谷公园将借助已有岸线，模仿威尼斯的贡多拉渡轮，促使举办相关水上游玩业务。“是不是也能延展到山寿里区段内，假若能通到黄浦江岂不是更好？

另外上面提及的天华方案中，在松江港上空两边也设置了空中裙房，将整个音乐谷和宝山港东西两侧极为有效的串联上去，不晓得未来是否会有这样的设计，弄一个宝山港高线景区呢！相信未来如有这样一座桥，在桥上看着北外滩核心区和徐家汇的天际线，又是如何的觉得呢？

第四，山寿里区域未来到底谁来开发？

后面我们也提及，山寿里拆迁是银企合作项目，主要由市地产公司负责施行，而北外滩大多可售的含住用地虽然都在地产公司手里，也就意味着之后这种宗地不会走公开招拍挂流程，会走类似于北京静安刘家路宗地股权出售的方式，根据目前的地价来算的话，整个山寿里假如打包的话，价格也要70-90亿之间，而且目前仍未清楚是整个山寿里区域是整体打包出售，还是挑几块地？另外也有传出会和宝山新江湾城的住宅宗地组合出售，由于这种地都在地产手上，最终还有看地产的和相关竞购方的意思了。

山寿里·蝴蝶谷，名子怎样？

最后我想说的是，山寿里片区坐落黄浦江、苏州河、虹口港顺德交汇之处，也是串联起北外滩核心区和外滩的核心节点区域，与徐家汇隔江相望，地理优势显著。

同时按照历史记载这儿也是整个闸北和沪北地区的起源之地，直至现在仍然完整保留了昔日的城市肌理，这儿曾经商贾云集，热闹非凡，现在随着大规模的拆迁，这儿昔日的那份热闹劲，那份烟火气已经消失殆尽，只是不晓得还须要多久？这片区域能够塑造起往日的辉煌，真的希望不要等太久！

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